מינוף פיננסי הוא מונח המתייחס לשיטות ליצירת רווח כספי, אשר מושג על ידי לקיחת הלוואה לצרכי השקעה, ויצירת רווח גדול יותר מגובה ההוצאות על ריבית ההלוואה.
מינוף היא שיטת פעולה ידועה בקרב חברות גדולות וקטנות, וכאשר מבוצע בצורה חכמה, מסייע לצמיחת העסק והמשק כולו. גם אנשים פרטיים יכולים לבצע מינוף פיננסי, כאשר הדרך הפופולארית ביותר היא מינוף על ידי שעבוד נכס קיים.
בשונה מחברות, להן יש יכולת לנטול הלוואות בסכומים גבוהים על ידי שעבוד נכסים שונים ובשילוב תוכנית עסקית מפורטת, הדרך העיקרית והיעילה ביותר עבור אדם פרטי לבצע מינוף פיננסי היא על ידי שעבוד נכס קיים (נדל"ן למגורים) ונטילת הלוואה בסכומים גדולים יחסית ובריביות נוחות, לצורך רכישת נכס נוסף להשקעה.
למה לבצע מינוף פיננסי?
לאדם ממוצע, שכיר, ישנם יכולות מוגבלות ליצירת הכנסה משמעותית נוספת מעבר להכנסה השוטפת.
שימוש נכון במינוף לצרכי השקעה נבונה, עשוי לייצר לאותו אדם הכנסה משמעותית נוספת או רווח חד פעמי גבוה אשר לא היה יכול לייצר במסגרת עבודתו השוטפת וכל זאת במאמץ מינימלי יחסית וברמת סיכון סולידית.
מדוע אנשים לא מבצעים מינוף פיננסי?
ראשית לא כולם מודעים לאפשרות הזו ושנית, ביצוע עסקת מינוף פיננסי כרוכה ביוזמה של המשקיע ובסיכון מסוים אשר לא כל אחד מוכן לנטול אותו.
בדרך כלל הסיבה שאנשים שכן מודעים לאפשרות זו לא מבצעים אותה היא לא בגלל שהם בחנו לעומק את הסיכון לעומת הסיכוי אלא בגלל עצלנות או פחד שאינו רציונלי.
אותם אנשים מעדיפים להמשיך בחייהם הרגילים ולבצע את המטלות היומיות השוטפות ואינם מעוניינים להתחיל לחשב תשואות, לבצע הערכות ולדון בספקולציות שונות.
אותם אנשים סביר להניח לא יפסידו עשרות או מאות אלפי שקלים בחייהם, מצד שני רובם ימשיך לחיות ברמת חיים בינונית או ברמה נמוכה יותר ממה שהיכולות הפיננסיות והפוטנציאל שלהם יכול לאפשר.
כיצד אדם פרטי יכול לבצע עסקת מינוף פיננסי?
ניקח לדוגמא אדם בעל נכס בשווי של 1.5 מיליון ש"ח עם יתרת משכנתא קיימת בסך 350 אלף ש"ח.
אותו אדם יכול לרכוש נכס להשקעה ב 800 אלף ש"ח ולממן אותו על ידי לקיחת הלוואות בלבד מבלי להשקיע הון עצמי כלל ובאופן הבא:
משכנתא בנקאית בסך 400,000 ₪ על חשבון הנכס הנרכש (לפי מימון בנקאי מקסימלי 50% מערך הנכס)
+ משכנתא נוספת של 400,000 ₪ לחשבון הנכס הקיים (השלמה ל 50% מימון מערך הנכס הקיים)
סך ההחזר החודשי על ההלוואות בדוגמא זו יעמוד על כ 3,500 ש"ח לחודש כאשר גובה השכירות יעמוד על 3,000 ש"ח לחודש.
בדוגמא הנ"ל נדרש להוציא מהכיס מידי חודש 500 ש"ח בגין ההפרש בין ההחזר החודשי על ההלוואות לעומת תשלום השכירות אולם בסופו של דבר הנכם נשארים עם נכס ביד מבלי שהשקעתם הון ראשוני מכספכם.
ומה הרווח?
אם אתם משקיעים לטווח ארוך, לאחר סיום ההלוואות (כ 25 שנים) תשארו עם דמי שכירות חודשיים וללא תשלום על הלוואות.
לעומת זאת אם הנכם משקיעים לטווח קצר, תוכלו להנות במקרה של עלייה במחיר הנכס ומימושו וסילוק של כל ההלוואות.
במקרים מסוימים ניתן אף לייצר במסגרת ההשקעה גם תזרים חיובי (כלומר שההכנסה החודשית משכירות תעלה על גובה התשלום בגין הלוואות) אך יש לעשות זאת בתבונה שכן יש לזכור כי ככל שההחזר החודשי על ההלוואות נמוך יותר כך פריסת השנים ארוכה יותר ועלות המימון גבוהה יותר, מה שמקטין במידה מסוימת את הרווח מההשקעה.
יש לזכור כי כמו בכל השקעה אשר עשויה לייצר לכם סיכוי לרווח ממשי ומשמעותי, השקעה גם כרוכה בסיכון (למרות שהשקעה בנדל"ן למגורים בעלת סיכון נמוך יותר ביחס להשקעות אחרות).
השקעה שאינה נבונה עלולה להשאיר אתכם עם ערך נכס נמוך מהמחיר בו הוא נרכש (בין אם בגלל ירידת מחירים כללית במשק ובין אם בגלל בחירת השקעה שגויה) או עם נכס אשר תתקשו להשכיר אותו או לגבות את דמי השכירות שלו או שתכנסו לשיפוץ לא מתוכנן או מופרז.
לכן, על מנת לבצע השקעה נבונה, כדאי להיעזר בבעלי מקצוע מתאימים וביניהם גם יועץ נדלן אשר ילווה אתכם בכל תהליך הרכישה וגם לאחריו.
ביצוע השקעה נבונה יוכל להזניק אתכם קדימה ולהוביל אתכם לעצמאות כלכלית וכל זאת תוך סיכון מחושב ומינימלי.