הערכת שווי דירה אינה נקבעת בהכרח על פי רצונותיו של בעל הדירה אלא שוויה של הדירה נגזרת מתוך ביקוש והיצע הקיים בשוק. מאחר ומדובר בשוק משוכלל אשר לו פרמטרים רבים אשר משפיעים על מחירי הדירות יש לבחון כל דירה ודירה בנפרד. השוואת ערך הדירה לסכום אותו שילם השכן יכולה להיות רלוונטית רק במקרים נדירים מאוד בהם שני הדירות זהות והעסקה התבצעה בטווח זמן קצר לאחר העסקה הקודמת.
ברוב המקרים בעלי דירות מבצעים שינויים שונים בבית. כך לדוגמא שיפוץ יסודי של דירה, סיוד דירה, או כל שינוי בריהוט או ברמת הגימור של הנכס ישפיעו ברמה זו או אחרת על רמת ההתעניינות בנכס אך לא בהכרח על המחיר אותו ניתן לדרוש מקונים פוטנציאליים וכדי לבחון ולבצע הערכת שווי דירה יש לבדוק שני כלים אשר מוצעים לציבור הרחב ומשקפים את טווח המחירים הראלי לנכס שבבעלותכם.
בשני המקרים נקבל נתונים אשר נגבים כחלק מתהליך המכר של דירות אשר מחויבות בדיווח לרשויות המס. החוק מחייב את רשות המיסים לשתף בכלל העסקאות את הציבור מתוקף "זכות הציבור לדעת".
מוכרים רבים יוצאים לשוק במחיר גבוהה על מנת לבחון את השוק ואומרים לעצמם שאם לא ילך הם יורידו את המחיר. מה שהם לא יודעים שבתקופת היציאה לשוק יש הכי הרבה מתעניינים בנכס ועדיף לתמחר הכי קרוב למחיר הראלי כי עם הזמן כמות המתעניינים פוחתת ואיתן ההצעות מהקונים הרציניים ביותר. ובדיוק מסיבה זו אנו לא מסתמכים על דעתנו האישית אלא בוחנים את ערכה של הדירה באמצעות בחינה של עסקאות דומות וזאת מאחר שקל מאוד לטעות ולדרוש סכום גבוה ממחיר השוק וכך למצוא עצמנו ללא קונים פוטנציאליים ולאחר תקופה בה הדירה מוצעת במחיר גבוה ממחיר השוק יהיה עליכם להורידה לטווח מחירים הגיוני דבר שיכול לפגוע בכם במהלך משא ומתן כאשר קונה מבחין בירידת מחיר הדירה ומנצל הזדמנות זו לטובתו ומוריד אתכם אף מתחת למחיר השוק.
ולמרות זאת, לא כל עסקה שמוצגת באתרים אלו (מדלן, רשות המיסים) אכן תהיה דומה לנכס שבבעלותכם ולכן נבחן את המחיר הממוצע למטר רבוע בסביבה של הנכס. נתון זה יכול לסייע לנו בקביעת עלות הגיונית לדירה ועליה חשוב להוסיף מגוון פרמטרים נוספים שמעלים ומורידים במחיר הדירה. כגון: מיקום, קומה בבניין, רמת גימור, חניה, מחסן וכדומה.